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Mietrecht

Mietvertrag kündigen: Unbedingt Fristen und Formen wahren

Vorbereitungszeit bis zum Umzugstag nach der Kündigung des Mietvertrags.
»Ist der Mietvertrag erst einmal gekündigt wird es ernst. Einmal habe ich die Zeit bis zum Auszugstag gehörig unterschätzt. Das war bitter und passiert mir kein zweites Mal!«

Sie wissen nicht, was bei Kündigungen unbedingt beachtet werden sollte? Eine Kündigung ist leicht - doch wie kündige ich den bestehenden Vertrag rechtswirksam?

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft, denn die Kündigung wird nur durch eine der Vertragsparteien erklärt. Sie kann durch Mieter oder Vermieter erbracht werden.

Rechtsfolge des Kündigungsschreibens ist die Beendigung des Mietvertrages. Deshalb ist es wichtig, dass die Kündigung erklärt wird, ein Grund vorliegt sowie genannt wird und dass die Kündigung innerhalb der gesetzlich oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist erfolgt.

Diese drei Punkte sind die Grundvoraussetzungen, um einen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter rechtswirksam zu kündigen.

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1. Kündigungserklärung

Die Kündigungserklärung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie muss den erkennbaren Willen enthalten, den Vertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt beenden zu wollen. Die Kündigungserklärung wird jedoch erst mit dem wirksamen Zugang beim Vermieter/Mieter rechtsgültig.

Downloaden, Vorlagen, Details und Kündigungsfristen

Was genau bedeutet Zugang?

Der Zugang der Kündigungserklärung ist in § 130 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Er ist rechtlich gegeben, wenn die Erklärung so in den Machtbereich (Briefkasten, Geschäftsräume) des Empfängers gelangt, dass dieser unter normalen Umständen Kenntnis nehmen kann und diese nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist.

Kann der Empfänger wegen Urlaub oder Krankheit keine Kenntnis nehmen, so betrifft dies die Wirksamkeit des Zugangs noch nicht. Der Einwurf von Briefen bewirkt den Zugang wiederum erst, wenn mit der Entnahme zu rechnen ist.

Bei einem Geschäftsbriefkasten darf beispielsweise davon ausgegangen werden, dass dieser zweimal täglich geleert wird - etwa zwischen 8 Uhr morgens und 16 Uhr abends. Ein privater Briefkasten wird zwar oft erst nach der Arbeit zwischen 18 und 20 Uhr geleert, jedoch wird hier der Zugang bei Einwurf bis 18 Uhr noch für den selbigen Tag angenommen.

Mietvertrag kündigen - tadellos und ohne Formfehler

Im Interesse der Rechtssicherheit kann man hier nicht auf die individuellen Verhaltensweisen des Einzelnen abstellen, sondern man muss generalisieren.

Hinterlässt der Postbote im Briefkasten aber nur eine Nachricht über den Erhalt eines Einschreibens, so konnte die Kündigung noch nicht zugehen. Auch der Zugang bei einem Anwalt der Vertragspartei ist unwirksam, wenn dieser nur über eine Prozessvollmacht verfügt. Die Prozessvollmacht berechtigt nämlich nicht zur Entgegennahme von außerprozessualen Willenserklärungen.

Der Zugang an einen Empfangsvertreter ist mit Übergabe an diesen bewirkt. Die Übergabe an einen sogenannten Empfangsboten (Kinder, Putzfrau, Sekretärin, Ehefrau, Mitbewohner) bewirkt hingegen den Zugang erst, wenn mit der Übermittlung an den Empfänger zu rechnen ist.


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Von/gegenüber wem muss sie erklärt werden?

Sollte das Mietverhältnis zwischen mehreren Mietern/Vermietern geschlossen worden sein, so muss auch die Kündigung von allen und gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden. Diese Kündigungserklärungen müssen auch in einem zeitlichen Zusammenhang stehen.

Dies bedeutet, dass eine zu große Zeitdifferenz zwischen den einzelnen Erklärungen, etwa ein Monat, den zeitlichen Zusammenhang nicht mehr gewährleistet und die Kündigungen deshalb unwirksam sind.

Bedingungsfeindlichkeit

Die Kündigung ist stets auf das Bestehen der Vereinbarung in der Zukunft gerichtet. Sie darf keine Bedingungen enthalten, also nicht mit einem "wenn"/"aber"/"es denn" in Verbindung stehen, andernfalls wäre sie rechtlich unwirksam.

Mietvertrag kündigen ohne Reue

Die Kündigung des bisherigen Mietvertrags ist stets ein Meilenstein. "Auf zu neuen Ufern" heißt es ab sofort. Bisheriges ist vergangenes. Das gilt auch für das bisherige Mietverhältnis. Trotzdem gilt es tunlichst alle gesetzlichen Regeln einzuhalten, die sich bei der Kündigung eines bestehenden Mietvertrags auftun. Das ist nicht nur eine Frage von Anstand. Schließlich trifft man sich in Leben immer zweimal und so wie man sich verabschiedet wird man in Erinnerung gehalten, besagt zumindest der Volksmund.

Teil 2: Welche Form muss man bei der Kündigung einhalten?





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