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| Mietrecht |
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| Sie wissen nicht, was es dabei zu beachten gilt? Kündigen ist kinderleicht, aber wie kündige ich den Mietvertrag rechtswirksam?
Bei der Kündigung eines Mietvertrages handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft, denn die Kündigung wird nur durch eine der Vertragsparteien erklärt. Sie kann durch Mieter oder Vermieter erklärt werden. Rechtsfolge der Kündigung ist die Beendigung des Mietvertrages. Deshalb ist es wichtig, dass die Kündigung erklärt wird, ein Kündigungsgrund vorliegt sowie genannt wird und dass die Kündigung innerhalb der gesetzlich oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist erfolgt. Diese drei Punkte sind die Grundvoraussetzungen, um einen Mietvertrag rechtswirksam zu kündigen. |
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1. Kündigungserklärung
Die Kündigungserklärung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie muss den erkennbaren Willen enthalten, den Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt beenden zu wollen. Die Kündigungserklärung wird jedoch erst mit dem wirksamen Zugang beim Vermieter/Mieter rechtsgültig. |
Was genau bedeutet Zugang?
Der Zugang der Kündigungserklärung ist in § 130 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Er ist rechtlich gegeben, wenn die Erklärung so in den Machtbereich (Briefkasten, Geschäftsräume) des Empfängers gelangt, dass dieser unter normalen Umständen Kenntnis nehmen kann und diese nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist.
Kann der Empfänger wegen Urlaub oder Krankheit keine Kenntnis nehmen, so betrifft dies die Wirksamkeit des Zugangs noch nicht. Der Einwurf von Briefen bewirkt den Zugang wiederum erst, wenn mit der Entnahme zu rechnen ist.
Bei einem Geschäftsbriefkasten darf beispielsweise davon ausgegangen werden, dass dieser zweimal täglich geleert wird - etwa zwischen 8 Uhr morgens und 16 Uhr abends. Ein privater Briefkasten wird zwar oft erst nach der Arbeit zwischen 18 und 20 Uhr geleert, jedoch wird hier der Zugang bei Einwurf bis 18 Uhr noch für den selbigen Tag angenommen.
Im Interesse der Rechtssicherheit kann man hier nicht auf die individuellen Verhaltensweisen des Einzelnen abstellen, sondern man muss generalisieren.
Hinterlässt der Postbote im Briefkasten aber nur eine Nachricht über den Erhalt eines Einschreibens, so konnte die Kündigung noch nicht zugehen. Auch der Zugang bei einem Anwalt der Vertragspartei ist unwirksam, wenn dieser nur über eine Prozessvollmacht verfügt. Die Prozessvollmacht berechtigt nämlich nicht zur Entgegennahme von außerprozessualen Willenserklärungen.
Der Zugang an einen Empfangsvertreter ist mit Übergabe an diesen bewirkt. Die Übergabe an einen sogenannten Empfangsboten (Kinder, Putzfrau, Sekretärin, Ehefrau, Mitbewohner) bewirkt hingegen den Zugang erst, wenn mit der Übermittlung an den Empfänger zu rechnen ist. |
Von/gegenüber wem muss sie erklärt werden?
Sollte der Mietvertrag zwischen mehreren Mietern/Vermietern geschlossen worden sein, so muss auch die Kündigung von allen und gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden. Diese Kündigungserklärungen müssen auch in einem zeitlichen Zusammenhang stehen. Dies bedeutet, dass eine zu große Zeitdifferenz zwischen den einzelnen Erklärungen, etwa ein Monat, den zeitlichen Zusammenhang nicht mehr gewährleistet und die Kündigungen deshalb unwirksam sind. |
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Bedingungsfeindlichkeit
Die Kündigung ist stets auf das Bestehen des Mietvertrages in der Zukunft gerichtet. Sie darf keine Bedingungen enthalten, also nicht mit einem "wenn"/"aber"/"es denn" in Verbindung stehen, andernfalls wäre sie rechtlich unwirksam. |
Welche Form müssen Sie einhalten?
Gemäß § 568 BGB muss die Kündigung über Wohnraum schriftlich erfolgen. Das heißt, eine mündliche Kündigung am Telefon oder direkt gegenüber dem Vertragspartner ist nicht rechtswirksam und damit nichtig. Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein. Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form gemäß §§ 126 III, 126a BGB ersetzt werden. Die elektronische Form erfordert jedoch eine qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz. Beachten Sie also, dass daher eine 'einfache' Email den Formanforderungen der Kündigung nicht genügen kann. |
2. Kündigungsgrund
Die Angabe eines Kündigungsgrundes ist grundsätzlich nur für die Vermieterkündigung gesetzlich vorgeschrieben, in Ausnahmefällen oder bei vertraglicher Vereinbarung auch für den Mieter. Die Gründe müssen in der Kündigungserklärung selbst enthalten sein. Gerade bei der außerordentlichen, also fristlosen, Kündigung bedarf es nach § 543 BGB eines 'wichtigen Grundes', so wie z. B.: Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung, Unbefugte Überlassung der Wohnung an Dritte, Zahlungsverzug von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder von mindestens drei unabhängigen Monaten, Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs oder Vernachlässigung der Mietsache. |
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3. Kündigungsfrist
Ein Mietvertrag kann außerordentlich oder ordentlich gekündigt werden. Für die ordentliche Kündigung (bei zeitlich unbestimmten Mietverträgen) ist eine bestimmte Frist zu beachten. Diese Frist ergibt sich entweder aus dem jeweiligen Mietvertrag, andernfalls aber aus dem Gesetz. Meist werden hier drei Monate vereinbart.
Die außerordentliche Kündigung (bei Mietverträgen auf bestimmte/unbestimmte Zeit) kann befristet oder fristlos (aus 'wichtigem Grund', siehe oben) erfolgen. Bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB bedeutet dies, dass Ihnen der Vermieter/Mieter bereits zum Ende des laufenden Monats kündigen kann. |
4. Wohnungsübergabe/Schlüsselübergabe
Bei der Wohnungsübergabe zum Mietende gibt der Mieter die Schlüssel (Briefkasten, Keller, Haustür, Wohnungstür, gegebenenfalls in mehrfacher Ausführung) zurück an den Vermieter. Die (vollständige) Schlüsselrückgabe sollte auch im Übergabeprotokoll vermerkt sein. |
5. Protokoll
Im Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn/Mietende festgehalten. Es dient vor allem Beweiszwecken.
Ist der Schlüssel bzw. die Wohnung übergeben und das Übergabeprotokoll unterschrieben, so gehört die Wohnung wieder in den Besitz des Vermieters. Anderenfalls könnte der Vermieter weiter Mietzins geltend machen. Zudem wäre der Mieter noch länger schadensersatzpflichtig für etwaige Schäden in der Wohnung. Das Übergabeprotokoll dient mithin auch der (Beweis-) Sicherheit und rechtlichen Entlastung des Mieters. |
6. Tipps
 Kündigen Sie rechtzeitig, um eventuellen Zugangsproblemen bequem entgegnen zu können.
 So entgehen Sie auch der Gefahr, die Frist falsch berechnet zu haben.
Behalten Sie sich eine Kopie Ihrer Kündigung für die eigenen Unterlagen.
Vergessen Sie nicht, in Ihrer Kündigung die Vertragsparteien zu benennen: Wer kündigt wem?
Wem wird durch wen gekündigt? Zu welchem Zeitpunkt soll gekündigt werden: zum 15.10.
oder 31.12.?
Nehmen Sie einen Zeugen (bestenfalls kein Familienmitglied) mit, wenn Sie Ihre Kündigung in
den Briefkasten werfen oder diese direkt dem Mieter/Vermieter bzw. dessen Sekretärin/Ehepartner übergeben.
Zum Nachweis des Zugangs ist ein Einwurfeinschreiben, ein Einschreiben mit Rückschein oder
Zustellung durch Boten zu empfehlen.
Auch bei der Wohnungsübergabe ist es geschickt, einen Zeugen hinzuzuziehen.
Im Übrigen macht die Angabe eines falschen Kündigungstermines die Kündigung nicht unwirksam.
Achten Sie bei dem Übergabeprotokoll auf Details: Zustand der Türen/Wände/Fenster (Farbe
frisch/abgeplatzt?), schließen Fenster/Türen einwandfrei, befinden sich Löcher in den
Fliesen/Wänden/Fussböden (eventuell deren Anzahl angeben), funktionieren
Wasserhähne/elektrische Geräte etc.?
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| Rechssichere Musterbriefe zum Mietvertrag kündigen erleichtern sowohl Mietern als auch Vermietern die Kündigung des
Mietverhältnisses. |
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