Rechtliches zu Kündigungsfristen

Welche Frist bei der Kündigung eines Mietvertrags gilt – pdf Muster nutzen!

Gemäß dem Mietrecht § 568 BGB muss die Kündigung über Wohnraum schriftlich erfolgen. Das heißt, eine mündliche Kündigung am Telefon oder direkt gegenüber dem Vertragspartner ist nicht rechtswirksam und damit nichtig. Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein.

Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form gemäß § 126 III, 126a BGB ersetzt werden. Die elektronische Form erfordert jedoch eine qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz. Beachten Sie also, dass daher eine 'einfache' Email den Formanforderungen der Kündigung nicht genügen kann.

Mietvertrag Kündigung Frist

2. Kündigungsgrund

Die Angabe eines Kündigungsgrundes ist grundsätzlich nur für die Vermieterkündigung gesetzlich vorgeschrieben, in Ausnahmefällen oder bei vertraglicher Vereinbarung auch für den Mieter. Die Gründe müssen in der Kündigungserklärung selbst enthalten sein. Gerade bei der außerordentlichen, also fristlosen, Kündigung bedarf es nach § 543 BGB eines 'wichtigen Grundes', so wie z. B.: Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung, Unbefugte Überlassung der Wohnung an Dritte, Zahlungsverzug von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder von mindestens drei unabhängigen Monaten, Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs oder Vernachlässigung der Mietsache.

3. Kündigungsfrist

wohnung kündigenEin Mietvereinbarung kann außerordentlich oder ordentlich gekündigt werden. Für die ordentliche Kündigung (bei zeitlich unbestimmten Mietverträgen) ist eine bestimmte Frist zu beachten. Diese Frist ergibt sich entweder aus dem jeweiligen Vertrag, andernfalls aber aus dem Gesetz. Meist werden hier drei Monate vereinbart.

Die außerordentliche Kündigung (bei Mietverträgen auf bestimmte/unbestimmte Zeit) kann befristet oder fristlos (aus 'wichtigem Grund', siehe oben) erfolgen. Bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB bedeutet dies, dass Ihnen der Vermieter/Mieter bereits zum Ende des laufenden Monats kündigen kann.

4. Wohnungsübergabe/Schlüsselübergabe

Bei der Wohnungsübergabe zum Mietende gibt der Mieter die Schlüssel (Briefkasten, Keller, Haustür, Wohnungstür, gegebenenfalls in mehrfacher Ausführung) zurück an den Vermieter. Die (vollständige) Schlüsselrückgabe sollte auch im Übergabeprotokoll vermerkt sein.

5. Protokoll

Im Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn/Mietende festgehalten. Es dient vor allem Beweiszwecken.

Ist der Schlüssel bzw. die Wohnung übergeben und das Übergabeprotokoll unterschrieben, so gehört die Wohnung wieder in den Besitz des Vermieters. Anderenfalls könnte der Vermieter weiter Mietzins geltend machen. Zudem wäre der Mieter noch länger schadensersatzpflichtig für etwaige Schäden in der Wohnung. Das Übergabeprotokoll dient mithin auch der (Beweis-) Sicherheit und rechtlichen Entlastung des Mieters.

6. Tipps

  • Kündigen Sie rechtzeitig, um eventuellen Zugangsproblemen bequem entgegnen zu können. So entgehen Sie auch der Gefahr, die Frist falsch berechnet zu haben.
  • Behalten Sie sich eine Kopie Ihrer Kündigung für die eigenen Unterlagen.
  • Vergessen Sie nicht, in Ihrer Kündigung die Vertragsparteien zu benennen: Wer kündigt wem? Wem wird durch wen gekündigt? Zu welchem Zeitpunkt soll gekündigt werden: zum 15.10. oder 31.12.?
  • Nehmen Sie einen Zeugen (bestenfalls kein Familienmitglied) mit, wenn Sie Ihre Kündigung in den Briefkasten werfen oder diese direkt dem Mieter/Vermieter bzw. dessen Sekretärin/Ehepartner übergeben.
  • Zum Nachweis des Zugangs ist ein Einwurfeinschreiben, ein Einschreiben mit Rückschein oder Zustellung durch Boten zu empfehlen.
  • Auch bei der Wohnungsübergabe ist es geschickt, einen Zeugen hinzuzuziehen.
  • Im Übrigen macht die Angabe eines falschen Kündigungstermines die Kündigung nicht unwirksam.
  • Achten Sie bei dem Übergabeprotokoll auf Details: Zustand der Türen/Wände/Fenster (Farbe frisch/abgeplatzt?), schließen Fenster/Türen einwandfrei, befinden sich Löcher in den Fliesen/Wänden/Fussböden (eventuell deren Anzahl angeben), funktionieren Wasserhähne/elektrische Geräte etc.?

Rechssichere Musterbriefe zum kündigen von Verträgen erleichtern sowohl Mietern als auch Vermietern die Kündigung des Mietverhältnisses.

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