Mietrecht

Kündigung des Mietvertrags – was beachtet werden sollte

Sie haben endlich Ihr Traumdomizil gefunden, nachdem Sie mit ihrer alten Wohnung schon seit einer ganzen Weile vornehm formuliert nicht mehr zufrieden waren? Dann muss vermutlich plötzlich alles ganz schnell gehen, damit kein anderer Interessent das bauliche Kleinod vor der Nase wegschnappt. Doch trotz aller Vorfreude auf einen baldigen Um- und Einzug gilt es die Form und den üblichen Ablauf von der Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses bis zur Unterzeichnung des neuen Mietvertrages zu wahren, vor allem in juristischer Hinsicht.

Denn nicht immer findet sich kurzfristig ein geeigneter Nachmieter, der dem Vermieter dann auch noch genehm ist. Und angesichts der drohenden Einnahmenausfälle durch leerstehende Wohnungen ist nur in seltenen Ausnahmefällen damit zu rechnen, dass Vermieter aus reiner Kulanz auf Nachfragen ohne weiteres ihr Einverständnis zur Auflösung des laufenden Mietvertrages erteilen.

Mietvertrag KündigungWissen müssen Mieter erst einmal, dass sie für das Einreichen einer Kündigung keinen triftigen Grund vorweisen müssen, anders verhält sich die Lage in diesem Punkt, wenn der Vermieter seinerseits die Wohnung frei haben möchte.

Vielfach wird der so genannte Eigenbedarf als Auslöser für eine Kündigung genannt. Wie immer finden sich im Mietrecht aber auch für Mieter Ausnahmen. Will ein Mieter beispielsweise fristlos das Vertragsverhältnis beenden, sind auch hier wichtige Gründe gefragt, um das Anliegen umgesetzt zu wissen.

Wer keine Ahnung von den rechtlichen Rahmenbedingungen hat, tut gut daran, einen Juristen zurate zu ziehen, um keine gravierenden zu begehen, wenn der Mietvertrag gekündigt wird. Schließlich handelt es sich beim Vertrag um ein Rechtsverhältnis, das ordnungsgemäß und im vereinbarten Rahmen gekündigt werden muss.

Adressat muss die Kündigungsschreiben zur Kenntnis nehmen

Einer der Grundsätze in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass ein Mietvertrag zwar keiner Zustimmung des anderen Vertragspartner bedarf. Zur Kenntnis nehmen muss etwa der Vermieter bei Kündigung durch den Mieter das entsprechende Schreiben sehr wohl. Eine postalische Zustellung per Einschreiben ist daher zu empfehlen.

Ausreichend ist es aber ebenfalls, wenn das Schriftstück in den Briefkasten oder durch den Mieter genutzte Räumlichkeiten abgegeben wird. Wichtig ist nur, dass der Vermieter die Kündigung wirklich zur Kenntnis nehmen kann, zu sinnvollen Zeiten. Dieser Aspekt kann bei kurzfristigen Kündigungen durchaus relevant sein, wenn auf den sprichwörtlich letzten Drücker ein Wohnungswechsel angestrebt wird.

Tipp aus der Praxis:

Vermeiden Sie Komplikationen. Nicht zu kurzfristig planen und lieber frühzeitig kündigen. Auch aus Fairness dem Vermieter gegenüber.

In der Juristerei gilt die Kündigungserklärung als eine so genannte einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die erst in dem Augenblick rechtsgültig wird, sobald sie der jeweils anderen Partei zugeht. Fester Bestandteil des Dokumentes ist es, dass in eindeutiger Weise zu erkennen ist, dass der Kündigende seine gemietete Immobilie zu einem ebenfalls präzise zu benennenden Termin aufgeben möchte.

Achtung!

Ist dies nicht sichergestellt, droht im schlimmsten Falle bis zu eigentlichen Kündigungstermin eine doppelte Mietzahlung, die für die Haushaltskasse eine ärgerliche Belastung ist.

Fristen im Auge behalten und lieber früher als zu spät mit dem Vermieter sprechen

Kündigungsfrist MietvertragZentraler Punkt beim Kündigen eines Mietvertrages sind zwangsläufig die festgelegten Kündigungsfristen, der Gesetzgeber sieht grundsätzlich Fristen von drei Monaten vor. Diese werden meist in Verträgen zugrunde gelegt, Ausnahmen bestätigen wie so oft diese Regel. Hierbei spricht der Experte von einer ordentlichen Kündigung.

Ergänzend gibt es die bereits angedeutete außerordentliche Kündigung bestehender Mietverträge. Diese ermöglichen im Einzelfall eine Kündigung zum Ende des laufenden Monats. Hier spielen die besagten wichtigen (und natürlich auch beiderseitig nachvollziehbaren) Gründe eine wichtige Rolle, damit die fristlose Kündigung – so wird die Beendigung des Mietverhältnisses zum Monatsende genannt – überhaupt in Kraft treten kann.

Wie schon aus den weiter oben genannten Grundvoraussetzungen für die erfolgreiche Kündigung eines Mietvertrages gilt vor allem eines: Ein Anruf zwischendurch beim Vermieter mit dem Hinweis „wir ziehen aus“ reicht bei weitem nicht aus, um alles Wichtige in die Wege zu leiten. Die Kündigung des Mietvertrags für den bisherigen Wohnraum kann ausschließlich in schriftlicher Form erfolgen. Zudem muss das Kündigungsschreiben auch durch die tatsächlich eingetragenen Mieter unterschrieben werden.

Gut zu wissen:

Schriftlich – das kann heutzutage aber auch elektropostalisch bedeuten. Allerdings müssen in solchen Fällen spezielle Vorgaben aus dem so genannten Signaturgesetz erfüllt sein, die vom Gesetzgeber festgelegt wurden, um dem zunehmenden Einsatz modernen Kommunikationsmedien gerecht zu werden.

Dienlich ist diese Möglichkeit etwa dann, wenn sich Mieter aus dem Ausland um ihre Kündigung bemühen, um fristgerecht alle wesentlichen Vorkehrungen zu treffen. Mit einer formlosen E-Mail ist dennoch nicht getan, um sich aus einem bestehenden Mietverhältnis zu befreien.

Formfehler unbedingt vermeiden!

Kündigungsschreiben MietvertragWie ein Kündigungsschreiben aussehen kann und sollte, dazu finden Verbraucher im Web Anreize in großer Vielfalt. Zudem werden vorgefertigte Formblätter geboten, die den Aufwand erheblich verringern können. Zu achten ist hierbei jedoch darauf, dass die Dokumente von Mietrechtsexperten kontrolliert oder bestenfalls zusammengestellt worden sind. In der Kündigung selbst sollten Sie möglichst ausführlich alle wichtigen Punkte benennen.

Hierzu zählt die Angabe, wer in das Mietverhältnis involviert ist und wer wem kündigt. Aussagen sind zudem dazu zu treffen, zu welchem Termin die Kündigung wirksam werden soll.

Optimal abgesichert sind Sie als Mieter mit Kündigungswunsch, wenn Sie dem Vermieter das Schreiben unter Zeugen aushändigen. So kann später niemand behaupten, die Kündigung des Mietvertrages nicht erhalten zu haben. Diese Zeugen sollten Sie am besten auch gleich für die bevorstehende Wohnungsübergabe zurate ziehen. Diese gehört zum üblichen Ablauf einer Kündigung dazu und ist so etwas wie die abschließende Generalabrechnung, bei der es häufig noch zum Streit zwischen den verschiedenen Parteien kommen kann, weil beim Einzug keine ausführliche Begehung und Sichtung möglicher Schäden stattgefunden hat.

An diesen Punkten sollten sich auch bei Ihrer neuen Wohnung von Anfang denken: Je genauer der Zustand beschrieben und im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten wird, desto geringer ist das Risiko beim Auszug im Streit auseinander zu gehen. Und last but not least gehört natürlich auch die Archivierung einer eigenen Kopie des Kündigungsschreibens zum Kündigung eines Mietverhältnisses dazu. Wenigstens bis zum Auszug, besser aber noch deutlich länger sollten Sie Ihre Kopie aufbewahren. Sie dient der Sicherheit, damit keine unerwarteten Forderungen mehr auftreten können.

Im Grunde sind die Anforderungen, die zu berücksichtigen sind, wenn man einen Mietvertrag kündigen möchte, relativ leicht zu überblicken. Doch wie in allen rechtlichen Belangen sollte kein Aspekt in seiner Bedeutung unterschätzt werden. Selbst Kleinigkeiten können dazu führen, dass es doch noch juristische Probleme gibt. Diese wiederum sind fast immer mit hohen Ausgaben verbunden. Einmal mehr sollten also lieber Vorsicht und Präzision das Handeln bestimmten. Dann macht der Einzug ins neue Wohnparadies umso mehr Spaß.