Mietrecht

Das Mietrecht im BGB – Sicherheit für Mieter und Vermieter

Das Mietrecht ist komplex. Viele Aspekte werden im BGB geregelt.Das Deutsche Rechtssystem ist für viele Laien ein echtes Buch mit sieben Siegeln. Dieses Statement gilt für das Mietrecht und das BGB – das Bürgerliche Gesetzbuch – ebenso wie für viele andere Rechtsbereiche. Vielfach ist die Unwissenheit der Bürger dafür verantwortlich, dass es zu folgenschwerem Fehlverhalten kommen kann.

Wer sich mit Mietrecht und BGB befasst, erkennt aber, dass der Gesetzgeber gerade in diesem Bereich klare Regelungen getroffen hat, um Mieter und Vermieter gleichermaßen zu schützen und abzusichern. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist die gesetzliche Vorgabe, welchen Aspekten in einem Mietvertrag Rechnung getragen werden muss.

Zu diesen Punkten gehört unter anderem die Einbindung der Höhe der Miete, die ein Mieter an den Vermieter zu entrichten hat. Auf der anderen Seite muss der Mietvertrag laut dem Mietrecht im BGB deutlich erkennen lassen, welche Räumlichkeiten – im Mietrecht ist diesbezüglich von einer so genannten Mietsache die Rede – für gewerbliche Zwecke oder als Wohnraum durch den Vermieter zur Verfügung gestellt werden.

Auch der Zweck der Nutzung muss dem Vertrag entnehmbar sein. Klar geregelt ist im Mietrecht des BGB auch, wann die Mietzahlungen spätestens erfolgen müssen.

Hilfe vom Mieterverein für Mieter bei Problemen

Zum Schutz der Mieter sehen Mietrecht und BGB zudem spezielle Paragraphen vor, die sich auf mögliche Schäden und Mängel an der jeweiligen Mietsache beziehen. Bestehen zum Moment der Überlassung einer Mietsache solche Mängel, die nicht im Vertrag aufgeführt werden, aber dazu führen, dass die vertraglich zugesicherte Tauglichkeit nicht geboten ist, kann es zu einer Minderung der Miete kommen.

Im Einzelfall kann es dazu kommen, dass Mieter gänzlich von Mietleistungen befreit sind. Dies gilt für den Zeitraum, bis die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand gesetzt wurde. Handelt es sich nicht um eine grundsätzliche Untauglichkeit der Mietsache, sondern nur um eher geringfügige Mängel, kommt es meist zu einer Minderung der zu erbringenden Mietsumme.

Die Minderungen hängen vom jeweiligen Mangel ab und werden in der Regel durch Sachverständige bestimmt. Entstehen können Ansprüche auf Minderung der Miethöhe auf Seiten der Mieter auch im Verlaufe des Mietverhältnisses. Also etwa dann, wenn bestimmte Eigenschaften nicht mehr gegeben sind, die dem Mieter im Mietvertrag jedoch zugesichert sind.

Damit nehmen Mietrecht und BGB beispielsweise Bezug auf baulichen Verschleiß des Wohnraums. Mieter, die sich mit dem Mietrecht und dem BGB nicht auskennen, können sich für eine erste Rechtsberatung an den örtlichen Mieterbund oder die Verbraucherzentralen wenden.

Mängel können geringere Mietbelastungen und Ersatzansprüche einbringen

Neue Wohnung - neues Glück - vor allem für den, der sich im Mietrecht auskennt.Im Einzelfall können Mieter, so sieht es das deutsche Mietrecht vor, Mängel selbst beheben. In diesem Fall können dem Vermieter – sofern er den vormaligen Schaden oder Mangel aus juristischer Sicht zu vertreten hat – die entstehenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Alternativ können Mieter auf einer Ausbesserung durch den Vermieter bzw. durch ihn beauftragte Handwerker einfordern.

Verzug bei der Mängelbehebung können je nach Schwere des angezeigten Mangels zu Schadensersatzansprüchen für Mieter führen. Auch in diesem Zusammenhang lohnt es sich für unerfahrene Verbraucher generell, die Meinung eines Experten einzuholen, um die persönlichen Rechte erkennen und ausschöpfen zu können.

Die Grundvoraussetzung für derartige Ansprüche dem Vermieter gegenüber dem Vermieter sieht das Mietrecht im BGB vor, dass der Mieter vor dem Abschluss des Vertrages keine Kenntnis von den Mängeln hatte. Liegt auf Seiten des Mieters große Fahrlässigkeit vor, weil er bei im Zuge der Besichtigung einen Schaden hätte erkennen können, können die Ansprüche auf Schadensersatz oder Mietminderung entfallen.

Weiß der Mieter von einer mangelhaften Sache und unterzeichnet den Vertrag dennoch, entstehen ebenfalls keine Ansprüche, es sei denn, der Mieter lässt sich im Vertrag selbst die Behebung durch den Vermieter zusichern. Voraussetzung für die zeitnahe Behebung eines Schadens ist die umgehende Anzeige durch den Mieter beim Vermieter. Laut Mietrecht hat der Mieter dementsprechend nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. So muss die Mängelanzeige umgehend nach der Feststellung erfolgen.

Folgeschäden, die durch eine verspätete Anzeige beim Vermieter entstehen, können den Mietern laut Mietrecht und BGB zu Lasten gelegt werden.

Insbesondere bei der Mietvertragskündigung gilt es Fristen einzuhalten. Mietrecht, BGB und Vertragskündigungen

Ein besonders wichtiger Teil des Mietrechts bezieht sich auf die Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses. Dieser Aspekt ist zwangsläufig nicht nur für die Mieter von großer Bedeutung, auch Vermieter sollten größtmöglichen Wert auf die ordentliche Anfertigung eines Mietvertrages legen, um keinen finanziellen Schaden durch fehlende oder unkorrekte Vereinbarungen im Mietvertrag tragen zu müssen. Wichtige Erkenntnis an dieser Stelle des Mietrechts ist die Notwendigkeit einer schriftlichen Kündigung eines Vertrages.

Mieter müssen sich keine Sorgen machen, dass sie ohne Rücksicht auf Fristen auf die Straße gesetzt werden. Der Gesetzgeber sieht Wohnraum als „besonders schutzwürdig“ an und legt im Mietrecht und im BGB allgemein hohe Anforderungen für die Auflösung eines Mietverhältnisses durch Vermieter zugrunde. Zwar gibt es gesetzliche Ausnahmeregelungen, doch es gelten grundsätzliche Mindestfristen, die bei Kündigungen einzuhalten sind.

Ein Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter ohne Berücksichtigung der Fristen kann durch eine gesundheitliche Gefahr gegeben sein. Für Vermieter kann eine Vertragsauflösung ohne Einhaltung der gesetzlichen Fristen möglich werden, wenn der Hausfrieden durch das bestehende Mietverhältnis gestört ist.

Das Mietrecht spricht in diesem Punkt von einer nachhaltigen Störung, die für die vorzeitige Kündigung erforderlich ist. Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung ist zudem dann geboten, wenn es zum Tod des Mieters kommt. In diesem Fall müssen Vermieter oder die Erben des Mieters eine einmonatige Kündigungsfrist einhalten. Stichtag für die Kündigung ist Kenntnisnahme des Todes eines Mieters.

Schriftliche Kündigung für Wohnungsmietverträge erforderlich

Die Erklärung zur Kündigung eines Mietverhältnisses muss vor allem einen fixen Termin zur Beendigung beinhalten. Eine Erklärung ohne Datumsangabe wird nicht wirksam im Sinne des Mitrechts und stellt daher keine tatsächliche Kündigung. Vermieter müssen bei einer Kündigung zudem Gründe angeben, wenn es sich um Wohnraum handelt.

Für Mietverträge, die nach September 2001 geschlossen wurden, gilt eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten für Mieter und maximal neun Monate für Vermieter, abhängig von der Dauer des Mietvertrages. Für Mietverhältnisses, die vor dem Stichtag 31.08.2001 abgeschlossen wurden, sieht das Mietrecht im BGB einer Verlängerung der Kündigungsfristen nach fünf, acht sowie zehn Jahren um jeweils drei Monate vor.

Jenseits der fristgerechten Kündigung können Vermieter durch die Zahlung von Abfindungen die gesetzliche Regelung im Mietrecht umgehen. Für Mieter können solche individuellen Einigungen durchaus interessant sein, wenn bereits eine neue Wohnung in Aussicht ist. Vorschnell sollten sie so genannte Mietaufhebungsverträge aber nicht unterschreiben und die Wohnungsübergabe planen. Sonst muss die Abfindung am Ende für Hotelkosten ausgegeben werden, weil die zukünftige Wohnung erst in einigen Tagen oder sogar Wochen bezugsfertig ist.