Ratgeber

Was zählt alles zu Nebenkosten?

Alljährlich flattert sie Mietern ins Haus, die Nebenkosten- oder auch Betriebskostenabrechnung. Und so mancher erlebt eine böse Überraschung, wenn er sieht, wie viel er nachzahlen muss. Dabei trügt die meisten Mieter ihr Gefühl nicht: Laut dem Deutschen Mieterschutzbund fällt jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland zu hoch aus. Nachrechnen und prüfen lohnt sich also. Dazu muss man allerdings erst einmal wissen, welche Posten abgerechnet und wie diese auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Nebenkostenabrechnung – Definition

NebenkostenabrechnungNebenkosten sind laut Definition alle Kosten, die dem Vermieter für die Pflege und Wartung eines Hauses oder einer Wohnung anfallen und die nicht von der Miete erfasst werden. Dazu gehören auch die Kosten, die durch das Grundstück entstehen.

Man unterscheidet zwischen warmen und kalten Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten umfassen alle Kosten, die für Heizung und Warmwasseraufbereitung anfallen. Alle anderen Aufwendungen werden unter den kalten Betriebskosten zusammengefasst. Abgerechnet werden dürfen vom Vermieter nur laufende Kosten; einmalige Kosten, wie sie etwa durch bestimmte Reparaturen entstehen, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Im Mietvertrag wird in der Regel eine monatliche Vorauszahlung vereinbart. Einmal im Jahr rechnet der Vermieter dann aus, ob die anfallenden Kosten von dieser Vorauszahlung abgedeckt werden. Je nachdem muss der Mieter nachzahlen oder bekommt den Überschuss zurück. Da angesichts steigender Energiepreise Letzteres eher zur Ausnahme gehört, ist es ratsam, wenn Ihr Vermieter die monatliche Vorauszahlung entsprechend der Rechnung regelmäßig anpasst. So entgehen Sie der - meist unangenehmen - Überraschung am Jahresanfang.

Inhalt der Abrechnung

Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung sollte auf jeden Fall genaue Angaben über Adressat und Empfänger enthalten: Name und Anschrift des Vermieters und des Mieters müssen genannt sein. Weiterhin muss der genaue Abrechnungszeitraum erwähnt werden. Bei einer jährlichen Abrechnung wäre dies beispielsweise vom 01. Januar bis zum 31. Dezember.

Zudem ist die Nennung des Verteilerschlüssels vorgeschrieben. Dieser gibt Auskunft über den Umlagemaßstab, nach dem die einzelnen Posten auf die Mieter angerechnet werden. Dies kann z. B. die Wohnungsgröße oder auch die Personenanzahl des Haushalts sein. Der Umlagemaßstab kann je nach Posten variieren, muss dann aber für jede Betriebskostenart aufgeführt werden.

Die anfallenden Gesamtkosten müssen natürlich ebenso aufgeführt werden. Diese werden nach den verschiedenen Betriebskostenarten aufgeteilt. Des Weiteren muss aus der Abrechnung ersichtlich sein, welchen Anteil der Mieter an den Gesamtkosten zu tragen hat. Dieser Anteil wird dann mit der geleisteten Vorauszahlung verrechnet, deren Gesamtsumme ebenfalls in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt wird.

Die abgerechneten kalten Betriebskosten müssen zudem bestimmten Nebenkostenarten zugeordnet werden. Im Einzelnen sind dies:

  • Stromkosten, zum Beispiel für die Hausbeleuchtung
  • Kosten für die Schornsteinreinigung
  • Versicherungskosten, etwa für eine Gebäudeversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten für die Bereitstellung einer Hausantenne oder eines Kabelanschlusses
  • Kosten für Gemeinschafts-Wascheinrichtungen
  • Grundsteuer
  • Kosten für Wasserversorgung
  • Kosten für Entwässerung
  • Kosten für Betrieb und Wartung des Aufzugs
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten für Gartenpflege
  • Sonstige Betriebskosten, die im Mietvertrag aufgeschlüsselt sein müssen.

Hinzu kommen gegebenenfalls noch die warmen Betriebskosten. Werden nun zwei oder mehr Wohnungen von einer Heizungsanlage versorgt, muss der Vermieter diese einzeln abrechnen. Ausschlaggebend ist dabei, wie viel Heizmaterial – Gas, Öl, etc. – und wie viel Warmwasser die einzelnen Parteien tatsächlich verbrauchen; eine Pauschalabrechnung darf der Vermieter nicht vornehmen. Um den Verbrauch zuverlässig zu messen, ist der Vermieter verpflichtet, Erfassungsgeräte wie Gas- und Wasserzähler anzubringen.

Worauf sollte man bei einer Abrechnung achten?

PrüflisteDie Abrechnung sollte alle oben aufgeführten Punkte enthalten und zudem klar formuliert sein. Stoßen Sie in Ihren Nebenkosten auf unverständliche Abkürzungen, sollten Sie beim Vermieter nachhaken.

Der Vermieter muss die Betriebskosten auch rechtzeitig an seine Mieter senden. Spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums müssen die Mieter die Abrechnung im Briefkasten haben. Geht die Abrechnung erst später ein, müssen Sie Nachforderungen nicht mehr zahlen. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter die Verspätung nicht selbst verschuldet, sondern der Brief beispielsweise in der Post verloren geht.

In diesem Fall bleiben die Forderungen bestehen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung allerdings, dass der Mieter eine Rückzahlung erhält, hat eine Verspätung darauf keinen Einfluss. Der Mieter bekommt sein zuviel gezahltes Geld also in jedem Fall zurück.

Jeder Mieter hat das Recht, seine Nebenkosten auf Richtigkeit zu prüfen. Dazu darf er auch die Abrechnungsunterlagen des Vermieters einsehen. Rechnet der Vermieter die Kosten nicht ordnungsgemäß ab, darf der Mieter auch die Zahlung verweigern. Bevor man sich zu diesem Schritt entscheidet, sollte man sich allerdings beraten lassen, zum Beispiel beim Mieterschutzbund oder bei einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

Der Mieterschutzbund ist im Übrigen auch für sonstige Mietrechtfragen eine ausgezeichnete Anlaufstelle. Gegen einen geringen jährlichen Jahresbeitrag erhalten Sie nicht nur einwandfreie Beratung, sondern sind im Falle eines Rechtsstreits zudem rechtsschutzversichert. Allein das Wissen um die Mitgliedschaft hat schon so manchen Vermieter von dubiosen Machenschaften gegenüber seinen Hausbewohnern abgebracht.