Wer ist für die Renovierung der gemieteten „Vier Wände“ zuständig?

Was beim Auszug unter Schönheitsreparaturen fällt, wie sich Fristen gestalten und mehr zu Definition

Sie sind einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter: die Schönheitsreparaturen. Immer wieder tauchen Unklarheiten auf, welche Arbeiten unter diese Regelungen fallen und von welcher Partei diese auszuführen sind. Dies muss nicht immer aus Böswilligkeit geschehen, denn der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist gesetzlich nicht klar definiert. Zudem wurden erst kürzlich viele der bisher gültigen Regelungen vom Bundesgerichtshof revidiert. Da Unwissenheit jedoch nicht vor Pflichten schützt, haben wir hier die wichtigsten Regelungen zum Thema Schönheitsreparaturen zusammengestellt:

Was sind Schönheitsreparaturen?

Renoierung GesetzWie bereits erwähnt, gibt es im Mietrecht keine gesetzlich eindeutige Definition des Begriffs Schönheitsreparaturen. Laut dem zweiten Wohnungsbaugesetz und der Ansicht des Mieterbundes sind Schönheitsreparaturen Ausbesserungs- bzw. Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung, die aufgrund normaler Abnutzung durch Gebrauch anfallen. Im Einzelnen sind dies:

  • Tapezieren
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • Streichen der Innentüren
  • Streichen der Fenster
  • Streichen der Außentüren von innen

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Keine Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten, die außerhalb der Wohnung oder aufgrund von Umständen anfallen, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Z. B. die Behebung von Feuchtigkeitsschäden aufgrund mangelhafter Isolierung des Außenmauerwerks.

Bei vertragsgemäßer Nutzung der Wohnung können Sie daher keinesfalls zur Übernahme folgender Arbeiten verpflichtet werden:

  • Streichen der Fenster und Wohnungstür von außen
  • Streichen der Kellerräume
  • Reparatur von Türschlössern
  • Größere Putzarbeiten am Mauerwerk
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Auswechseln durch normalen Gebrauch verschlissenen Teppichbodens
  • Austausch von Fensterscheiben
  • Renovierungsarbeiten in Treppenhaus und Waschküche
  • Ausbessern von Schäden am Fußboden
  • Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden sowie
  • Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten

Gesetzliche Regelung

Schönheitsreparatur KlauselEs mag viele überraschen, doch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Vermieter und nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Laut § 535 des BGB trägt die Verantwortung für den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts grundsätzlich der Hauseigentümer.

Es ist allerdings zulässig (und gängige Praxis), dass zwischen Vermieter und Mieter Vereinbarungen bzgl. der vom Mieter zu leistenden Schönheitsreparaturen getroffen werden. Viele dieser vertraglichen Klauseln sind aufgrund der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes jedoch nicht mehr gültig.

Als oberster Grundsatz für eine gültige Schönheitsreparatur-Klausel gilt: Die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter darf nicht soweit gehen, dass die Räume in einem besseren Zustand zurückgegeben werden müssen als sie übergeben wurden.

Ungültige Vertragsklauseln in den AGB

Sind die Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages enthalten, gelten folgende Regelungen als ungültig:

  • Die Verpflichtung zur Schaffung eines anderen Zustandes als er zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat. (Z. B. Umlackierung von Holzteilen; Tapezieren, wenn die Wohnung untapeziert übergeben wurde etc.).
  • Die sogenannte Fachhandwerkerklausel, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen durch einen Handwerker ausführen zu lassen. Eine "fachgerechte Ausführung" kann jedoch vereinbart werden.
  • Die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung. Dies würde bedeuten, dass die Wohnung sich zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.
  • Die Verpflichtung, unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur bei Auszug alle Tapeten zu entfernen.
  • Alle Regelungen, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter starrer Fristen durchführen muss. Beispiel: Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre durchzuführen, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.
  • Ist die Fristenregelung mit Zusätzen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ versehen, so ist sie gültig.
  • Eine Vereinbarung, durch die der Mieter in das bereits laufende Renovierungsintervall des Vormieters eintritt.
  • Besteht ein wirksamer Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, ist die gleichzeitige Verpflichtung zur Endrenovierung unwirksam.

Abgeltungsklausel beim Auszug

Renovierung KlauselWurden im Mietvertrag ungültige Klauseln festgehalten, so ist auch eine Vereinbarung über prozentuale Übernahme der Schönheitsreparaturen während eines laufenden Renovierungsintervalls beim Auszug ungültig.

Wurden Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart und entsprechen die Fristen und Prozentsätze den üblichen Renovierungspflichten, ist eine Abgeltungsklausel wirksam, wenn

  • dem Mieter eingeräumt wird, nachzuweisen, dass die Kosten niedriger sind als vom Vermieter veranschlagt
  • und er seinen Anteil durch Eigenleistung abgelten kann.
Regelungen zur Anfangs- und Endrenovierung

 

1. Bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung

Sollten Sie in eine unrenovierte Wohnung ziehen, können Sie in einem individuell abgeschlossenen Mietvertrag zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet werden. Eine Endrenovierung müssen Sie in diesem Fall durchführen, wenn

  • wirksam vereinbarte Renovierungsfristen mindestens einmal abgelaufen sind und Sie in dieser Zeit keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt haben.
  • seit der letzten Renovierung durch den Mieter die Renovierungsfristen abgelaufen sind und die Wohnung auch wirklich renovierungsbedürftig ist.

2. Bei Übernahme einer renovierten Wohnung

Ziehen Sie in eine renovierte Wohnung, so sind Sie zu einer Endrenovierung verpflichtet, wenn

  • die (wirksam vereinbarten) Renovierungsfristen abgelaufen sind oder
  • die Wohnung überdurchschnittlich stark abgewohnt ist.

Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung in einem Zustand übergeben werden muss, der eine Weitervermietung ermöglicht.

Fazit:

Leider trägt auch die neuere Rechtsprechung mit ihren vielen Ausnahme-Regelungen kaum etwas zur Entschärfung des „Streitfalls Schönheitsreparaturen“ bei. Da sie jedoch vor allem zugunsten des Mieters ausfällt, sollten Sie ihren Mietvertrag gründlich auf ungültige Klauseln überprüfen. Im Zweifel ist es aufgrund der Komplexität der Gesetzeslage ratsam, sich professionell beraten zu lassen - etwa durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt, den Mieterschutzbund oder den Mieterverein.